Edificio Industriale
Progetto di Fattibilità della demolizione e ricostruzione di un’infrastruttura locale
di proprietà consortile
2019/in progress – Gorizia
Progetto di Fattibilità Tecnico – Economica
Analisi dell’area
L’area di studio è interamente compresa all’interno dei confini amministrativi del Comune di Gorizia e ricade nelle aree produttive d’interesse regionale del Comune. La zona si colloca nella parte sud-est del territorio comunale, delimitata a nord dalla frazione di S. Andrea, a est dalla linea ferroviaria Gorizia-Trieste, a sud dal centro abitato del Comune di Savogna d’Isonzo ed, infine, a ovest dal fiume Isonzo.
Analisi degli obiettivi del progetto
L’oggetto del presente Progetto di Fattibilità si compone di un’area scoperta su cui sorge un edificio industriale più alcuni annessi, collocato nella zona industriale di Gorizia all’incrocio tra via Gregorcic e via del S. Michele.
Dopo un’attenta valutazione della possibilità di ristrutturare gli immobili esistenti, si è deciso di procedere con la completa demolizione dei fabbricati esistenti e la costruzione di un primo fabbricato industriale in uno dei tre lotti in cui verrà suddivisa l’area. Tale decisione appare come la scelta più sensata da molteplici punti di vista:
• i fabbricati esistenti presentano notevoli carenze dal punto di vista strutturale;
• i costi di adeguamento sarebbero onerosi e porterebbero ad una tipologia edilizia poco performante rispetto ai fabbricati industriali contemporanei;
• dal punto di vista dimensionale, i fabbricati esistenti presentano delle notevoli limitazioni in altezza non risolvibili con gli adeguamenti;
• gli eventuali ampliamenti, possibili grazie alla disponibilità di volumetria edificabile, porterebbero ad un edificio con tecnologia costruttiva ibrida;
• dal punto di vista energetico, un eventuale passaggio di classe energetica esporrebbe a costi superiori rispetto alle attuali tecniche costruttive, penalizzando l’investimento finanziario.
Gli edifici industriali sono l’architettura funzionale per eccellenza e, se al netto del loro eventuale valore storico architettonico non sono più in grado di funzionare al meglio, devono essere sostituiti. Si ritiene quindi più sostenibile investire risorse pubbliche in un nuovo edificio industriale che utilizza le più attuali tecnologie, piuttosto che spenderle per mantenere un fabbricato che non ha più le caratteristiche per rispondere alle attuali esigenze.
Questo approccio di sostituzione non comporta minor attenzione alla sostenibilità: a partire dalle strategie di demolizione, passando per la definizione del layout dimensionale, sino ad arrivare alle scelte di collocazione e di contenimento energetico, le ipotesi considerate mirano a raggiungere una sostenibilità estesa che trova compimento non solo nei materiali e nella tecnologia, ma anche nelle modalità insediative impostate secondo un’ottica di medio-lungo periodo, tenendo conto dei possibili sviluppi dell’intero comparto.
Analisi degli edifici e stato di conservazione
L’area è costituita da:
• un capannone costruito in due fasi (1972 e 1982) in struttura di calcestruzzo prefabbricato, copertura ad arco tirantato e tamponature in pannelli o blocchi prefabbricati, per una superficie complessiva di 9.200m2;
• un edificio ad un piano accostato al fronte nord-ovest adibito ad uffici, struttura in telaio e tamponamenti in laterizio, per una superficie complessiva di 173m2;
• un’unità immobiliare a due piani adibita a casa del custode;
• tre rimesse;
• vari piazzali, in parte pavimentati e in parte lasciati a verde, per un totale di circa 18.500m2;
L’intero capannone ha una pavimentazione in calcestruzzo armato adatto ai carichi pesanti in discreto stato di conservazione. La copertura è stata recentemente oggetto d’intervento di manutenzione ed ha comportato la bonifica del cemento amianto, la posa di nuova copertura in lamiera d’alluminio, l’apertura di nuovi lucernari e la sostituzione dei serramenti già presenti; sono riscontrabili, in alcuni punti, infiltrazioni dalla copertura probabilmente in corrispondenza dei lucernari.
A parte qualche punto di degrado superficiale dei pilastri e delle pannellature di rivestimento sia all’esterno che all’interno, ed il degrado dell’isolamento termico dei tiranti di copertura, non si ravvedono particolari criticità. I serramenti sono da sostituire in gran parte avendo vetrate rotte in più punti, fenomeni di ruggine e degrado nei telai e nelle cerniere. L’impianto elettrico presente in minima parte dell’immobile è in pessimo stato di conservazione e non riutilizzabile.
L’edificio per uffici è in pessimo stato di conservazione, il controsoffitto è crollato in più punti ed è presente acqua all’interno, con tutta probabilità filtrata dalla copertura (che quindi ha problemi di impermeabilizzazione) o dai serramenti. La casa del custode e le tre rimesse appaiono in discreto stato di conservazione. I piazzali in cemento, o asfalto, appaiono anch’essi in buono stato, presentano però fenomeni di crescita spontanea di vegetazione che ha comportato la fessurazione e la rottura degli strati superficiali.
Lungo via Gregorcic è presente, sul lato interno, una fascia a prato con pini marittimi mentre, sul lato a sud, vi è un’ampia zona non pavimentata coperta da prato, dove sorge anche una collina composta da terreno di riporto e detriti edili. In seguito all’acquisto dell’immobile, il Consorzio di Sviluppo Economico Locale di Gorizia ha provveduto ad effettuare i lavori esterni di urbanizzazione primaria per la suddivisione in tre lotti, costruendo due nuovi ingressi, l’anello antincendio e l’impianto d’illuminazione dei piazzali.
Inquadramento urbanistico | Insediamenti industriali di interesse regionale
La zona comprende aree nelle quali sono insediate attività produttive ed aree libere che il piano intende destinare al completamento del polo produttivo.
Gli obiettivi del piano sono:
• consolidare e migliorare le condizioni insediative degli impianti esistenti;
• incentivare la localizzazione di nuove attività produttive;
• consentire il completamento delle previsioni insediative;
• favorire la localizzazione di servizi alle attività produttive;
• razionalizzare l’assetto della viabilità interna alla zona in funzione delle nuove previsioni infrastrutturali del piano.
Suddivisione dei lotti
Il progetto individua 3 lotti di differenti superfici, tutti con doppio accesso carrabile grazie alla creazione di una strada lungo il confine sud, sfruttando quindi l’accesso già realizzato.
Strategie di demolizione
La demolizione di un edificio di oltre 9.000m2 deve essere affrontata come parte integrante del processo progettuale. Gli attuali costi di demolizione, e soprattutto di smaltimento, obbligano a valutare con attenzione come e cosa demolire.
Si è scelto di scartare l’ipotesi di una demolizione parziale delle pavimentazioni poiché, l’iniziale risparmio economico, avrebbe comportato quasi sicuramente problemi in fase di costruzione delle nuove fondazioni, rischiando di rendere i futuri ampliamenti più onerosi a causa degli interventi di demolizione selettiva delle pavimentazioni non demolite, necessari all’atto di posare le nuove strutture.
La scelta pertanto è quella di una demolizione totale, portando l’area di progetto allo stato di partenza: viene quindi assicurato un recupero totale della superficie grazie alla suddivisione in tre lotti. Si è inoltre optato per la demolizione con macinazione in loco e riutilizzo sul posto che, oltre a comportare numerosi vantaggi economici, riduce i costi di trasporto annullando gli oneri di discarica: l’edificio industriale non esiste più, ma lo si ritrova nella ghiaia che ricopre parte delle superfici esterne.
Analisi delle strategie per gli uffici
La scelta di dove collocare gli uffici è centrale per valutare correttamente i possibili sviluppi del lotto sia al suo interno sia in relazione ai lotti confinanti, con l’obiettivo di garantire la migliore flessibilità logistica sia agli spazi d’ufficio che agli spazi produttivi e, al contempo, l’illuminazione più corretta.
